နယ်သာလန်တွင် နှင်ထုတ်ခြင်း- ဆင့်ခေါ်စာမှ တရားရုံးချုပ်အထိ လုပ်ထုံးလုပ်နည်း

နယ်သာလန်နိုင်ငံတွင် နှင်ထုတ်ခြင်းသည် တရားရုံးက ထိန်းချုပ်သော လုပ်ငန်းစဉ်တစ်ခုဖြစ်သည်။ အိမ်ရှင်သည် ၎င်းကို ကိုယ်တိုင်အဆုံးသတ်၍မရဘဲ ငှားရမ်းသူကို တစ်ညတည်းဖြင့် နှင်ထုတ်ခြင်းမှာ ရှားရှားပါးပါးသာဖြစ်သည်။ ပထမဆုံး ငွေပေးချေမှု ပျက်ကွက်ခြင်းနှင့် ဖယ်ရှားရေးကားကြားတွင် တောင်းဆိုစာ၊ ဆင့်ခေါ်စာ၊ ကြားနာမှု၊ စီရင်ချက်နှင့် တရားရုံးချုပ်၏ ကြေငြာချက်တစ်ခု ရှိသည်။ ဤဆောင်းပါးတွင် ထိုအစီအစဉ်၊ အချိန်၊ ကုန်ကျစရိတ်နှင့် နှစ်ဖက်စလုံး လုပ်ဆောင်ရန် နေရာရှိသည်များကို ဖော်ပြထားသည်။

အခြေခံစည်းမျဉ်း- တရားရုံးအမိန့်မရှိဘဲ နှင်ထုတ်ခြင်းမပြုရ။

အိမ်ရှင်သည် ၎င်း၏ကိုယ်ပိုင်အခွင့်အာဏာဖြင့် ဘယ်သောအခါမှ နှင်ထုတ်၍မရပါ။ ငှားရမ်းမှုကို အဆုံးသတ်ခြင်းနှင့် အိမ်ခြံမြေကို ရှင်းလင်းခြင်းသည် သီးခြားဆုံးဖြတ်ချက်များဖြစ်ပြီး နှစ်ခုစလုံးသည် တရားရုံးနှင့်သက်ဆိုင်သည်။ တရားသူကြီးတစ်ဦးက နှင်ထုတ်ခြင်းအမိန့်ကို ထုတ်ပြန်ပြီး တရားရုံးအရာရှိတစ်ဦးက ၎င်းကို အတည်မပြုမချင်း၊ ကြွေးကျန်များ မည်သို့ပင်ရှိစေကာမူ စာချုပ်တွင် မည်သို့ပင်ဖော်ပြထားစေကာမူ ငှားရမ်းသူသည် ဆက်လက်နေထိုင်နိုင်သည်။

သူ မလုပ်နိုင်သည်-

• သော့ခလောက်များကို ပြောင်းလဲပါ သို့မဟုတ် သံကြိုးတပ်ဆင်ပါ။
• ငှားရမ်းသူ ထွက်ခွာရန် ရေ၊ ဓာတ်ငွေ့၊ လျှပ်စစ် သို့မဟုတ် အပူပေးစနစ်ကို ဖြတ်တောက်ပါ။
• ငှားရမ်းသူ၏ပစ္စည်းများကို ဖယ်ရှားခြင်း၊ သိမ်းဆည်းခြင်း သို့မဟုတ် စွန့်ပစ်ခြင်း။
• မိမိပိုင်ဆိုင်သည်ဖြစ်စေ မပိုင်ဆိုင်သည်ဖြစ်စေ သဘောတူညီချက်မရှိဘဲ နေအိမ်အတွင်းသို့ ဝင်ရောက်ခြင်း။

ဒတ်ချ်ဥပဒေအရ ၎င်းကို self-help eigenrichting ဟုခေါ်ပြီး ၎င်းသည် တရားမဝင်ပါ။ ငှားရမ်းသူသည် ကြားကာလ တားမြစ်မိန့် ( kort geding ) စတင်နိုင်ပြီး များသောအားဖြင့် ရက်အနည်းငယ်အတွင်း ပြန်လာလေ့ရှိပြီး အိမ်ရှင်အား နေ့စဉ်ဒဏ်ကြေးပေးဆောင်ရပါက ဝင်ရောက်ခွင့်ကို ပြန်လည်ရယူရန် အမိန့်ပေးထားပြီး ရလဒ်အနေဖြင့် ဆုံးရှုံးမှုအတွက် နစ်နာကြေးပေးဆောင်ရန် တာဝန်ရှိသည်။ နေထိုင်သူ၏ဆန္ဒကို ဆန့်ကျင်၍ နေအိမ်သို့ ဝင်ရောက်ခြင်းသည် huisvredebreuk (ပုဒ်မ 138 Sr) ၏ ရာဇဝတ်မှုမြောက်နိုင်သည် ။ သော့များကို ပြောင်းလဲသော အိမ်ရှင်သည် သူအနိုင်ရဖွယ်ရှိသော အမှုတစ်ခုကို သူသေချာပေါက် ရှုံးနိမ့်မည့် အမှုအဖြစ် ပြောင်းလဲပေးသည်။

လမ်းကြောင်းနှစ်ခု- opzegging နှင့် ontbinding

သတိပေးချက်ဖြင့်ရပ်စဲခြင်း (opzegging)

Opzegging ဆိုသည်မှာ မှတ်ပုံတင်ထားသော စာတိုက်မှတစ်ဆင့် ပေးပို့သော စာဖြင့်အကြောင်းကြားခြင်းဖြင့် နေအိမ်ငှားရမ်းမှုကို ရပ်စဲခြင်းဖြစ်ပြီး ဥပဒေဆိုင်ရာအကြောင်းပြချက်များစာရင်းတွင် ပါဝင်သည်။ ၎င်းတို့သည် စာအုပ် ၇၊ ခေါင်းစဉ် ၄၊ အပိုင်း ၅ BW (ပုဒ်မ ၂၇၁ မှ ၂၈၂ BW) ရှိ ငှားရမ်းမှုပြီးဆုံးခြင်းဆိုင်ရာ ပုဒ်မများတွင် ပါရှိသည်- ငှားရမ်းသူသည် ကောင်းမွန်သောငှားရမ်းသူအဖြစ် မပြုမူကြောင်း၊ အိမ်ရှင်သည် ၎င်း၏ကိုယ်ပိုင်အသုံးပြုရန်အတွက် အိမ်ခြံမြေကို အရေးတကြီးလိုအပ်ကြောင်း ( dringend eigen gebruik )၊ ငှားရမ်းသူသည် စာချုပ်အသစ်အတွက် ကျိုးကြောင်းဆီလျော်သော ကမ်းလှမ်းချက်ကို ငြင်းဆိုကြောင်းနှင့် အိမ်ခြံမြေကို ဖြိုဖျက်ခြင်း သို့မဟုတ် ပြန်လည်တည်ဆောက်ရန် လိုအပ်ကြောင်း။

အသိပေးကာလများသည် တစ်နှစ်အောက် ငှားရမ်းမှုအတွက် သုံးလမှ နောက်ထပ်တစ်နှစ်လျှင် တစ်လတိုးလာပြီး အများဆုံး ခြောက်လအထိ ကြာမြင့်ပါသည်။ အသိပေးချက်တစ်ခုတည်းဖြင့် မည်သည့်အရာကိုမျှ အဆုံးသတ်မည်မဟုတ်ပါ- ငှားရမ်းသူက စာဖြင့်ရေးသားသဘောတူခြင်းမရှိပါက တရားရုံးက အခြားနည်းဖြင့် ဆုံးဖြတ်သည်အထိ ငှားရမ်းမှုသည် ဥပဒေအရ ဆက်လက်တည်ရှိနေပြီး အိမ်ရှင်က တရားစွဲဆိုရမည်ဖြစ်သည်။ ၂၀၂၄ ခုနှစ် ဇူလိုင်လ ၁ ရက်နေ့မှစ၍ အသက်ဝင်သော နေအိမ်များအတွက် ကာလသတ်မှတ်စာချုပ်များကိုလည်း Wet vaste huurcontracten မှ လျှော့ချခဲ့ပြီး အကန့်အသတ်မရှိ ငှားရမ်းမှုကို အဓိကစည်းမျဉ်းအဖြစ် ပြန်လည်ထားရှိခဲ့သောကြောင့် ၎င်း၏စာချုပ်သက်တမ်းကုန်ဆုံးမည်ဟု ယူဆသော အိမ်ရှင်သည် ပွင့်လင်းသောငှားရမ်းမှုကို ကိုင်ဆောင်ထားနိုင်သည်။

ချိုးဖောက်မှုအတွက် ဖျက်သိမ်းခြင်း (ontbinding)

ပုဒ်မ ၆:၂၆၅ BW တွင် ပျက်ကွက်မှုတိုင်းသည် တစ်ဖက်သားအား ၎င်း၏ထူးခြားသောသဘောသဘာဝ သို့မဟုတ် အသေးအဖွဲအရေးပါမှုကို ထည့်သွင်းစဉ်းစားလျှင် ဖျက်သိမ်းရန် အာဏာပေးသည်ဟု ပြဋ္ဌာန်းထားသည်။ ထိုအာဏာကို စာဖြင့်အသုံးမပြုသော နေအိမ်များအတွက်- ပုဒ်မ ၇:၂၃၁ BW သည် ဆောက်လုပ်ထားသော အဆောက်အဦများ၏ ငှားရမ်းခွင့်ကို တရားရုံးသို့ ဖျက်သိမ်းရန် သိမ်းဆည်းထားသည်။ ခြွင်းချက်မှာ ဘိန်းဥပဒေ ပုဒ်မ ၁၃ခ သို့မဟုတ် မြူနီစီပယ်ဥပဒေ ပုဒ်မ ၁၇၄က အရ အိမ်ရှင်သည် တရားရုံးသို့ မသွားဘဲ ဖျက်သိမ်းနိုင်သည့် ပိုင်ဆိုင်မှု၏ အုပ်ချုပ်ရေးဆိုင်ရာ ပိတ်သိမ်းခြင်း ဖြစ်သည်။

အိမ်ငှားခ နောက်ကျသည့် ကိစ္စ များတွင် ငှားရမ်းခ ပေးဆောင်ရန် စည်းမျဉ်းစည်းကမ်းများကို လိုက်နာခြင်းသည် အမြဲတမ်းလိုလို လုပ်ဆောင်ရသည့် လမ်းကြောင်းဖြစ်သည်။ ကြိုတင်အကြောင်းကြားသည့်ကာလ မရှိဘဲ၊ အချက်အလက်များသည် ပိတ်ထားသောစာရင်းနှင့် ကိုက်ညီရန် မလိုအပ်ဘဲ အိမ်ရှင်သည် ငွေတောင်းခံမှု၊ ဖျက်သိမ်းခြင်းနှင့် နှင်ထုတ်ခြင်းတို့ကို တစ်ကြိမ်တည်းတွင် ပေါင်းစပ်နိုင်သည်။ နှောင့်ယှက်မှု၊ ခွင့်ပြုချက်မရှိဘဲ တစ်ဆင့်ငှားရမ်းခြင်းနှင့် ဆေးခြောက်စိုက်ပျိုးခြင်းအတွက်လည်း အလားတူနည်းလမ်းသည် အကျုံးဝင်ပါသည်။

ဘယ်လောက်ဆိုရင် လုံလောက်လဲ။ သည်းခံနိုင်စွမ်း ကန့်သတ်ချက်

“ပျက်ကွက်မှုသည် ၎င်း၏ထူးခြားသောသဘောသဘာဝ သို့မဟုတ် အသေးအဖွဲအရေးပါမှုကို ထောက်ရှု၍ ဖျက်သိမ်းခြင်းကို မမှန်ကန်စေရ” ဟူသော စကားရပ်သည် ငှားရမ်းသူ၏ အဓိကခုခံကာကွယ်မှုဖြစ်သည်။ ၂၀၁၈ ခုနှစ်၊ စက်တင်ဘာလ ၂၈ ရက်နေ့ (ECLI:NL:HR:2018:1810) တွင် Hoge Raad သည် စမ်းသပ်မှုမည်သို့အလုပ်လုပ်သည်ကို အတည်ပြုခဲ့သည်။ ၎င်းသည် ခြွင်းချက်ပါရှိသော အဓိကစည်းမျဉ်းတစ်ခုဖြစ်သည်- မူအရ ချိုးဖောက်မှုတိုင်းသည် ဖျက်သိမ်းရန် အာဏာပေးသည်။ အိမ်ရှင်သည် ချိုးဖောက်မှုကို သက်သေပြပြီး ငှားရမ်းသူသည် ခြွင်းချက်ကို ခိုင်မာစွာဖော်ပြရမည်။ ခြွင်းချက်သည် ဥပဒေတွင် ဖော်ပြထားသော အချက်များအတွက်သာ ကန့်သတ်မထားပါ။ ငှားရမ်းသူ၏ အိမ်ကို ထိန်းသိမ်းရန် စိတ်ဝင်စားမှုအပါအဝင် အခြေအနေအားလုံးကို ချိန်ဆနိုင်ပြီး တရားရုံးသည် ပျက်ကွက်မှုတွင်ပင် ချိန်ဆရမည်။

ဒါကြောင့် တစ်ကြိမ်နောက်ကျပေးချေမှု သို့မဟုတ် ကျန်ရှိသောလက်ကျန်ငွေအနည်းငယ်သည် နှင်ထုတ်ခြင်းအမိန့်ကို မဖြစ်ပေါ်စေပါ။ သို့သော် ဖျက်သိမ်းခြင်းနောက်တွင် လပေါင်းများစွာကြာမည့် ကန့်သတ်ချက်မရှိပါ။ မည်သည့်ဥပဒေမျှမရှိ၊ တရားရုံးများ၏ အမျိုးသားလမ်းညွှန်ချက်မှ ၎င်းကိုသတ်မှတ်ခြင်းမရှိပါ။ လပေါင်းများစွာကြာအောင် ပေးဆပ်ရန်ကျန်ရှိနေသောကြွေးမြီများသည် လက်တွေ့တွင် အိမ်ရှင်များတရားစွဲဆိုသည့်အချိန်နှင့် တောင်းဆိုမှုတစ်ခုအတွက် အမှန်တကယ်အခွင့်အလမ်းရှိသည့်အချိန်ဖြစ်သော်လည်း ကိန်းဂဏန်းသည် ၎င်းကိုယ်တိုင်ဘာမှမဆုံးဖြတ်ပါ - တရားရုံးသည် Hoge Raad မှ ချိန်ဆရန် လိုအပ်သည့်အရာအားလုံးနှင့် ချိုးဖောက်မှုကို ချိန်ဆရမည်ဖြစ်ပြီး ကြွေးမြီပိုများသောကြွေးမြီများတွင် ဖျက်သိမ်းရန်ငြင်းဆန်နိုင်သည် သို့မဟုတ် ကြွေးမြီငယ်များတွင် ခွင့်ပြုနိုင်သည်။

နယ်နိမိတ်ဆိုင်ရာအမှုများသည် ဂဏန်းသင်္ချာကဲ့သို့ပင် အပြုအမူကို ပြောင်းလဲစေသည်- ငှားရမ်းသူက တောင်းဆိုစာကို ဖြေကြားခဲ့ခြင်း ရှိ၊ မရှိ၊ အစီအစဉ်တစ်ခုကို ကမ်းလှမ်းပြီး ချိုးဖောက်ခဲ့ခြင်း ရှိ၊ မရှိ၊ နှင့် အကြွေးအကူအညီကို ရှာဖွေခဲ့ခြင်း ရှိ၊ မရှိတို့ ဖြစ်သည်။

သာမန်လုပ်ထုံးလုပ်နည်း၊ အဆင့်ဆင့်

ငှားရမ်းမှုဆိုင်ရာ အငြင်းပွားမှုများသည် အငြင်းပွားမှုပမာဏ မည်သို့ပင်ရှိစေကာမူ ခရိုင်ခွဲတရားရုံး ( kantonrechter ) သို့ ရောက်သွားကာ တရားရုံးချုပ်၏ ဆင့်ခေါ်စာ ( dagvaarding ) ဖြင့် စတင်သည်။ ရှေ့နေသည် မဖြစ်မနေ ငှားရမ်းရမည့်သူ မလိုအပ်သော်လည်း အိမ်ရှင်ဘက်တွင် ပုံမှန်အားဖြင့် ရှိပြီး ငှားရမ်းသူဘက်တွင် မကြာခဏ ဆုံးဖြတ်ချက်ချလေ့ရှိသည်။

အစမှအဆုံး၊ ကာကွယ်မထားသော ကြွေးမြီအမှုသည် များသောအားဖြင့် သုံးလမှ ငါးလအထိ ကြာမြင့်လေ့ရှိသည်။ ထိုအမှုနှင့် ဇယားရှိ အချိန်ကာလတိုင်းကို ရပိုင်ခွင့်အဖြစ် သဘောထားပါ- နှင်ထုတ်ခြင်းအတွက် အနည်းဆုံး အကြောင်းကြားချိန်မှလွဲ၍ ဤကာလများထဲမှ မည်သည့်ကာလကိုမျှ ဥပဒေဖြင့် သတ်မှတ်ထားခြင်း မရှိပါ။ တရားရုံးသည် ၎င်း၏ဆုံးဖြတ်ချက်တွင် ထွက်ခွာမည့်ရက်ကို သတ်မှတ်ပြီး ကြားနာမှုနှင့် စီရင်ချက်ချရန် အချိန်သည် Rechtspraak မှ ၎င်း၏ထုတ်ဝေထားသော throughput ကိန်းဂဏန်းများတွင် အစီရင်ခံသည့် ခရိုင်ခွဲအမှုများအတွက် လုပ်ထုံးလုပ်နည်းစည်းမျဉ်းများနှင့် သက်ဆိုင်ရာတရားရုံး၏ အလုပ်ပမာဏကို လိုက်နာသည်။ ကာကွယ်ထားသောအမှု သို့မဟုတ် ငှားရမ်းသူသည် အစီအစဉ်တစ်ခုကို လိုက်နာသည့်အမှုသည် ပိုကြာပြီး နှင်ထုတ်ခြင်းမရှိဘဲ မကြာခဏ အဆုံးသတ်လေ့ရှိသည်။

ယာယီအကျိုးသက်ရောက်မှုနှင့် အယူခံဝင်မှု

နှင်ထုတ်ခြင်းဆိုင်ရာ ဆုံးဖြတ်ချက်ကို ပုဒ်မ ၂၃၃ Rv အရ ယာယီအကျိုးသက်ရောက်မှုရှိသည်ဟု ကြေငြာလေ့ရှိသည် ။ ဤသည်မှာ ငှားရမ်းသူများ အများဆုံး နားလည်မှုလွဲလေ့ရှိသော အချက်ဖြစ်သည်- ပုဒ်မ ၃၅၀ Rv အပါအဝင် hoger beroep ဆိုင်ရာ ပုဒ်မများဖြင့် အုပ်ချုပ်သော အယူခံဝင်ခြင်းသည် ၎င်းကိုယ်တိုင် အကောင်အထည်ဖော်မှုကို ရပ်ဆိုင်းထားခြင်း မဟုတ်ပါ။ အိမ်ရှင်သည် ၎င်းကို ဆိုင်းငံ့ထားစဉ်အတွင်း နှင်ထုတ်နိုင်သည်။

ငှားရမ်းသူသည် ယေဘုယျအားဖြင့် ဥပဒေရေးရာ သို့မဟုတ် အချက်အလက်ဆိုင်ရာ အမှား သို့မဟုတ် ပထမတရားသူကြီး မဆုံးဖြတ်နိုင်သော အရေးပေါ်အခြေအနေတွင် အယူခံတရားရုံးအား အတင်းအကြပ်ဆောင်ရွက်ခြင်းကို ဆိုင်းငံ့ထားရန် တောင်းဆိုနိုင်သည်။ တနည်းအားဖြင့် ၎င်းသည် ပုဒ်မ ၄၃၈ Rv အရ ယာယီကယ်ဆယ်ရေးတရားသူကြီးရှေ့တွင် အတင်းအကြပ်ဆောင်ရွက်ခြင်းဆိုင်ရာ အငြင်းပွားမှု ( executiegeschil ) ကို တင်သွင်းနိုင်ပြီး၊ ယခုစီရင်ချက်ကို အတင်းအကြပ်လုပ်ဆောင်ခြင်းသည် အခွင့်အရေးအလွဲသုံးစားပြုခြင်းဖြစ်သည်ဟု ငြင်းခုံနိုင်သည်။ အမှုကို ပြန်လည်စစ်ဆေးခြင်း နှစ်မျိုးလုံး မဟုတ်ပါ။ နှစ်ခုစလုံးသည် အချိန်မီ အယူခံဝင်ရန် ကြိုတင်ယူဆထားပြီး ကာလတိုသည်- သာမန်အမှုတွင် စီရင်ချက်ချမှတ်သည့်နေ့မှ သုံးလ၊ သို့သော် kort geding တွင် စီရင်ချက်ချမှတ်ခြင်းမှ လေးပတ်သာကြာသည် (ပုဒ်မ ၃၃၉ Rv)။

ကြားဖြတ် တားမြစ် လမ်းကြောင်း (kort ginging)၊

kort geding ဆိုသည်မှာ ပုဒ်မ ၂၅၄ Rv မှစတင်သော ပုဒ်မများအောက်တွင် ယာယီကယ်ဆယ်ရေးတရားသူကြီး ( voorzieningenrechter ) ရှေ့မှောက်တွင် အကျဉ်းချုပ် လုပ်ငန်းစဉ်များဖြစ်သည်။ ၎င်းသည် ယာယီဆုံးဖြတ်ချက်ကို များသောအားဖြင့် ရက်သတ္တပတ်များအတွင်း ပေးသော်လည်း စာချုပ်ကို ဖျက်သိမ်း၍မရပါ။ ၎င်းသည် အဓိကကန့်သတ်ချက်ဖြစ်သည်- အိမ်ရှင်သည် kort geding တွင် ချည်နှောင်မှုမရနိုင်ဘဲ ထွက်ခွာရန် အမိန့်ကိုသာ ရယူနိုင်သည်။

တောင်းဆိုမှုသည် အရေးတကြီးဖြစ်ပြီး သာမန်လုပ်ငန်းစဉ်များ၏ ရလဒ်သည် သံသယဖြစ်ဖွယ်မရှိသည့်အခါတွင်သာ အိမ်ရှင်အတွက် ဖွင့်လှစ်ထားပါသည် - ပြင်းထန်သောနှောင့်ယှက်မှု၊ အိမ်ခြံမြေကို ရာဇဝတ်မှုအဖြစ်အသုံးပြုခြင်း၊ ငှားရမ်းခြင်းပြီးဆုံးပြီးနောက် ဆက်လက်နေထိုင်ခြင်း သို့မဟုတ် ပိုင်ဆိုင်မှုမရှိဘဲ နေထိုင်ခြင်းတို့ဖြစ်သည်။ ရိုးရှင်းသောကြွေးမြီကိစ္စသည် ရှားရှားပါးပါးသာ အရည်အချင်းပြည့်မီပါသည်- ငှားရမ်းသူ၏အိမ်အပေါ် စိတ်ဝင်စားမှုသည် အိမ်ရှင်၏အမြန်နှုန်းအပေါ် စိတ်ဝင်စားမှုထက် ပိုများပါသည်။

ငှားရမ်းသူများအတွက် အနည်းဆုံးတော့ အသုံးဝင်ပါတယ်- သော့ခလောက်များကို ပြောင်းလဲလိုက်သော အိမ်ရှင်ကို ဆန့်ကျင်သည့်ကိရိယာတစ်ခုဖြစ်ပြီး အခြေအနေများ ပြတ်ပြတ်သားသားပြောင်းလဲသွားသည့်နေရာတွင် နှင်ထုတ်မည်ဟု ကြေညာခြင်းကို ရပ်တန့်ရန်အတွက်လည်း အသုံးပြုနိုင်ပါသည်။

ကျူးကျော်သူများ၊ စီးပွားရေးလုပ်ငန်းနေရာများနှင့် ပိုင်ဆိုင်မှုမရှိသော နေထိုင်သူများ

ကျူးကျော်နေထိုင်သူများ

ကျူးကျော်ခြင်းသည် ရာဇဝတ်မှုတစ်ခုဖြစ်ပြီး ပုဒ်နှစ်ခုရှိသည်- အိမ်ရှင်၏ တရားမကြောင်းတောင်းဆိုမှု သို့မဟုတ် အစိုးရရှေ့နေ၏ ခွင့်ပြုချက်။ ၂၀၁၁ ခုနှစ် အောက်တိုဘာလ ၂၈ ရက်နေ့ (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) ၏ စီရင်ချက်တွင် Hoge Raad က ရာဇ၀တ်မှုပုဒ်မ ၈ အရ နေအိမ်မှ နှင်ထုတ်ခြင်းသည် ECHR အရ နေအိမ်အပေါ် လေးစားမှုအခွင့်အရေးကို အနှောင့်အယှက်ဖြစ်စေသည့် အလွန်ပြင်းထန်သောကြောင့် ကြိုတင်တရားစီရင်ရေးပြန်လည်သုံးသပ်ရန် လိုအပ်ကြောင်း ဆုံးဖြတ်ခဲ့သည်- အာဏာပိုင်များသည် ၎င်းကို စာဖြင့်ကြေငြာရမည်၊ kort geding အတွက် အနည်းဆုံး ခုနစ်ရက်ခွင့်ပြုရမည်ဖြစ်ပြီး အများပြည်သူဘေးကင်းရေးကို ခြိမ်းခြောက်မှုကဲ့သို့သော ထူးခြားသောအခြေအနေများမှအပ တရားသူကြီး၏ဆုံးဖြတ်ချက်ကို စောင့်ဆိုင်းရမည်။

စီးပွားရေးနေရာများ

ပုဒ်မ ၂၉၀ နှင့် BW နောက်ဆက်တွဲ လက်လီအရောင်းဆိုင်နှင့် ဧည့်ဝတ်ပြုမှုဆိုင်ရာ အဆောက်အအုံများ၏ ငှားရမ်းသူများသည် ၎င်းတို့၏ကိုယ်ပိုင် စည်းကမ်းချက်များနှင့် ရပ်စဲခြင်းဆိုင်ရာ အကြောင်းပြချက်များရှိသည်။ အခြားစီးပွားရေးလုပ်ငန်းအဆောက်အအုံများ၊ အဓိကအားဖြင့် ရုံးခန်းများနှင့် စက်မှုလုပ်ငန်းနေရာများ၏ ငှားရမ်းသူများသည် ပုဒ်မ ၇:၂၃၀က BW အောက်တွင် ပါဝင်သည်။ ပုဒ်မ ၂၉၀ နှင့် ၂၃၀က အရ စီးပွားဖြစ်ငှားရမ်းခြင်း ဆိုင်ရာ ကျွန်ုပ်တို့၏ ပုဒ်မတွင် ခွဲခြားချက်ကို ဖော်ပြထားသည် ။ ငှားရမ်းခြင်း ပြီးဆုံးပြီး ထွက်ခွာရန် အကြောင်းကြားစာ ပေးပို့ပြီးသည်နှင့်၊ ငှားရမ်းသူသည် ထွက်ခွာရန် ကာလကို တိုးမြှင့်ပေးရန် ခရိုင်တရားရုံးသို့ တောင်းဆိုနိုင်ပြီး၊ ထိုလျှောက်လွှာကို ဆိုင်းငံ့ထားစဉ်အတွင်း နှင်ထုတ်ခြင်းကို ဆိုင်းငံ့ထားသည်။ ထွက်ခွာရန် ကြေညာထားသည့်ရက်မှ နှစ်လအတွင်း လျှောက်လွှာကို တင်သွင်းရမည်ဖြစ်ပြီး တရားရုံးသည် တစ်နှစ်စီ၏ အများဆုံး သုံးကြိမ် သက်တမ်းတိုးနိုင်သည်။

ရာထူးမရှိသော နေထိုင်သူများ

စာချုပ်မရှိတဲ့ အိမ်ခြံမြေမှာ တစ်ယောက်ယောက် - ကျန်ရစ်ခဲ့တဲ့ အရင်ငှားရမ်းသူရဲ့ အိမ်ထောင်ဖက်၊ ထွက်သွားမှာမဟုတ်တဲ့ ဧည့်သည်၊ သက်တမ်းကုန်ဆုံးသွားတဲ့ anti-squat သဘောတူညီချက်အောက်မှာ နေထိုင်သူ - မှာ ပိုင်ဆိုင်မှုအာမခံချက်မရှိပါဘူး၊ ဒါတွေက အရှင်းလင်းဆုံး kort geding case တွေပါ။ သတိပြုရမှာက anti-squat လို့ တံဆိပ်ကပ်ထားတဲ့ အစီအစဉ်တစ်ခုကို အချက်အလက်တွေအရ အကာအကွယ်နဲ့အတူ ငှားရမ်းခြင်းအဖြစ် မှတ်ယူထားလေ့ရှိပါတယ်။

ဘိလစ်၊ ကြေငြာချက်နှင့် ပစ္စည်းဥစ္စာများ

တရားရုံး ဘိလစ် ( gerechtsdeurwaarder ) တစ်ဦးတည်းသာ နှင်ထုတ်ခြင်းအမိန့်ကို ပြဋ္ဌာန်းနိုင်ပြီး အိမ်ရှင်၏ဝန်ထမ်းမဟုတ်ဘဲ အစိုးရအရာရှိတစ်ဦးဖြစ်သည်။ သူသည် စီရင်ချက်ကို ထမ်းဆောင်ပြီး ငှားရမ်းသူကို ထွက်ခွာရန် အမိန့်ပေးပြီးနောက် နောက်ထပ်အသုံးချမှုဖြင့် နှင်ထုတ်ကြောင်း ကြေငြာသည်။ အဓမ္မနှင်ထုတ်ခြင်းကို gedwongen ontruiming ဆိုင်ရာပုဒ်မများ၊ ပုဒ်မ ၅၅၅ မှ ၅၆၂ ပုဒ်မခွဲများဖြင့် ထိန်းချုပ်သည်။ ပုဒ်မ ၅၅၅ ပုဒ်မခွဲတွင် ထိုအမိန့်နှင့် နှင်ထုတ်ခြင်းအကြား အနည်းဆုံး သုံးရက်ကာလကို သတ်မှတ်ပေးသည်။ ထိုဥပဒေအရ အနည်းဆုံးကာလတိုတောင်းခြင်းသည် စီရင်ချက်တွင် ပေးထားသော ရှည်လျားသောဆန္ဒအလျောက်ကာလမဟုတ်ပါ။

ထိုနေ့တွင် တရားရုံးချုပ်က ရဲတပ်ဖွဲ့သို့ ဝင်ရောက်ရန်နှင့် ငြိမ်ဝပ်ပိပြားစေရန်နှင့် သော့ပြင်ဆရာတစ်ဦးကို ခေါ်ယူနိုင်သည်။ အိမ်ရှင်က ပထမအကြိမ်တွင် ပစ္စည်းဖယ်ရှားသူများကို စီစဉ်ပေးပြီး ငွေပေးချေကာ ကျန်ရှိနေသောပစ္စည်းများကို ထုတ်ယူသည်။ ၎င်းတို့အပေါ် ဖြစ်ပျက်ခဲ့သည်များသည် ဒေသဆိုင်ရာလုပ်ထုံးလုပ်နည်းမဟုတ်တော့ပါ။ မြူနီစီပယ်သည် စီရင်ချက်ကို ပြဋ္ဌာန်းသူ၏ ကုန်ကျစရိတ်ဖြင့် ပစ္စည်းများကို သိမ်းဆည်းရမည်ဖြစ်ပြီး အုပ်ချုပ်ရေးဆိုင်ရာ ပြဋ္ဌာန်းချက်ဆိုင်ရာ စည်းမျဉ်းများသည် ထိုသိုလှောင်မှုအတွက် သက်ရောက်မှုရှိသည် (ပုဒ်မ ၅၅၆ Rv၊ ပုဒ်မ ၅:၂၉ နှင့် ၅:၃၀ Awb ကို ရည်ညွှန်းသည်)။ သိုလှောင်မှုကို ဆယ့်သုံးပတ်အထိ ထားရှိပြီးနောက် ကုန်ပစ္စည်းများကို ရောင်းချခြင်း သို့မဟုတ် ဖျက်ဆီးခြင်း ပြုလုပ်နိုင်သည်။ ရောင်းချသည့်နေရာတွင် ယခင်ပိုင်ရှင်သည် ရရှိငွေကို သုံးနှစ်ကြာ တောင်းဆိုခွင့်ရှိသည်။ ၎င်းတို့၏ပိုင်ရှင်အတွက် ကျိုးကြောင်းဆီလျော်မှုမရှိသော ကုန်ပစ္စည်းများနှင့် အန္တရာယ်ရှိသော သို့မဟုတ် ပျက်စီးလွယ်သော မည်သည့်အရာမဆို ချက်ချင်းသွားနိုင်သည်။ ကုန်ကျစရိတ်များသည် မြူနီစီပယ်မှ ဘေလ်မှတစ်ဆင့် မဟုတ်ဘဲ အိမ်ရှင်မှတစ်ဆင့် ငှားရမ်းသူထံ ရောက်ရှိသည်။

နှင်ထုတ်ခြင်းကို နောက်ဆုံးအချိန်အထိ ရုပ်သိမ်းနိုင်သည်။ ပေးရန်ကျန်ငွေနှင့် ကုန်ကျစရိတ်များကို အပြည့်အဝပေးချေပြီးပါက သို့မဟုတ် အစီအစဉ်တစ်ခု သဘောတူညီပြီး အိမ်ရှင်က ဆိုင်းငံ့ရန် ညွှန်ကြားသည့်အခါတွင် တရားရုံးချုပ်များက ပုံမှန်အားဖြင့် နှင်ထုတ်ခြင်းကို ရပ်ဆိုင်းလေ့ရှိသည်။ သို့သော် နှင်ထုတ်သူများကို ကြိုတင်စာရင်းသွင်းပြီးသည်နှင့် ပြောင်းလွယ်ပြင်လွယ်ရှိမှု သိသိသာသာ ကျဆင်းသွားသည်။

ကုန်ကျစရိတ်များနှင့် မည်သူက ပေးချေမည်နည်း

ခရိုင်ခွဲအမှုများတွင် တရားရုံးကြေး ( griffierecht ) သည် တောင်းဆိုမှု၏တန်ဖိုးနှင့် တောင်းဆိုသူသည် ကုမ္ပဏီ၊ ပုဂ္ဂိုလ်တစ်ဦး သို့မဟုတ် အကန့်အသတ်ရှိသော ငွေကြေးရှိသည့်အဖွဲ့ဖြစ်ပြီး အများစုတွင် နိမ့်ကျသောပုံသေနှုန်းထားဖြင့် ပေးဆောင်ခြင်းရှိမရှိပေါ်တွင် မူတည်ပါသည်။ ကွင်းစကွင်းများနှင့် ပမာဏများကို ဥပဒေအရ သတ်မှတ်ထားပြီး နှစ်စဉ် ဇန်နဝါရီလ ၁ ရက်နေ့မှစ၍ အကျိုးသက်ရောက်မှုရှိသော ချိန်ညှိမှုများပြုလုပ်ကာ Rechtspraak မှ ထိန်းသိမ်းထားသောဇယားတွင် ထုတ်ပြန်ထားသည်။ သက်ရောက်သောနှုန်းထားမှာ အမှုကိုတင်သွင်းသည့်အခါတွင် အကျုံးဝင်သောနှုန်းထားဖြစ်သည်။ တရားရုံးကြေးအပေါ် VAT ကောက်ခံခြင်း မရှိပါ။

၎င်းအပြင် Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders မှ သတ်မှတ်ထားပြီး နှစ်စဉ် ဇန်နဝါရီလ ၁ ရက်နေ့မှစ၍ အကျိုးသက်ရောက်မှုရှိသော တရားရုံးချုပ်၏ အခကြေးငွေများကို ထည့်သွင်းစဉ်းစားပါသည်။ ပြဋ္ဌာန်းနိုင်သော စီရင်ချက်ချမှတ်ခြင်းတွင် အသင့်အတင့် အခကြေးငွေ ပါဝင်ပြီး အတင်းအကြပ် နှင်ထုတ်ခြင်းသည် ၎င်း၏ များပြားသော ကုန်ကျစရိတ်ကို ပေးဆောင်ရပါသည်။ လက်ရှိ အခကြေးငွေများကို ထိုအမိန့်နှင့်အတူ ထုတ်ပြန်ထားပြီး တရားရုံးချုပ်က တောင်းဆိုမှုအရ ကိုးကားပေးပါမည်။ ဖယ်ရှားခြင်း၊ သိုလှောင်ခြင်းနှင့် အိမ်ရှင်၏ ကိုယ်ပိုင်ဥပဒေဆိုင်ရာ အခကြေးငွေများသည် ထိုအခကြေးငွေများပေါ်တွင် မူတည်ပြီး မည်သည့်အရာဖြင့်မျှ သတ်မှတ်ခြင်းမရှိသောကြောင့် စုစုပေါင်းအခကြေးငွေသည် အိမ်ခြံမြေ၏ အရွယ်အစားနှင့် ၎င်းကျန်ရှိနေသော ပြည်နယ်ပေါ်တွင် မူတည်ပါသည်။

ရှုံးနိမ့်သူဘက်က အနိုင်ရသူရဲ့ ကုန်ကျစရိတ်ကို ပေးဆောင်ပေမယ့် ဒတ်ချ်ကုန်ကျစရိတ်အမိန့်ဟာ ပုံသေပမာဏထည့်ဝင်ငွေဖြစ်ပြီး အပြည့်အဝလျော်ကြေးမဟုတ်ဘဲ ပုံမှန်အားဖြင့် တကယ့်တရားဝင်အသုံးစရိတ်ထက် များစွာနိမ့်ကျပါတယ်။ အိမ်ရှင်အတွက် အောင်မြင်စွာနှင်ထုတ်နိုင်ခြင်းဟာ ငွေကြေးဆုံးရှုံးမှုတစ်ခု ဖြစ်လေ့ရှိပါတယ်၊ အဘယ်ကြောင့်ဆိုသော် အမိန့်နှင့် ကြွေးကျန်များကို အဓိပ္ပါယ်ဖွင့်ဆိုချက်အရ ငွေမရှိသော ငှားရမ်းသူအပေါ် ပြဋ္ဌာန်းထားသောကြောင့်ဖြစ်သည်။ ငှားရမ်းသူအတွက် ရှုံးနိမ့်ခြင်းဆိုသည်မှာ ကြွေးကျန်များ၊ အတိုး၊ တရားရုံးနှင့် ဘိလစ်ကြေးများ၊ ဖယ်ရှားခြင်းနှင့် သိုလှောင်ခြင်းအပြင် နေထိုင်ရန်နေရာရှာဖွေခြင်းအပြင် — အကြွေးသည် နှင်ထုတ်ခြင်းမှ ဆက်လက်ရှင်သန်နေမည်ဖြစ်သည်။

အားနည်းသော အနေအထားတွင်ရှိသော ငှားရမ်းသူများ

ကလေးများရှိခြင်းသည် ငှားရမ်းသူအား နေထိုင်ခွင့်မပေးသော်လည်း၊ ၎င်းသည် ပုဒ်မ 6:265 BW တွင် ခြွင်းချက်အောက်တွင် ချိန်ဆထားသော အခြေအနေတစ်ခုဖြစ်ပြီး တရားသူကြီးက နှစ်ဖက်စလုံးကို အစီအစဉ်တစ်ခုဆီသို့ တွန်းအားပေးရန် ခိုင်မာသော အကြောင်းပြချက်တစ်ခုဖြစ်သည်။ တရားရုံးများသည် မကြာခဏ “နောက်ဆုံးအခွင့်အရေး” ဆုံးဖြတ်ချက်ကို ချမှတ်လေ့ရှိသည်- ဖျက်သိမ်းခြင်းနှင့် နှင်ထုတ်ခြင်းကို အမိန့်ပေးသော်လည်း ငှားရမ်းသူသည် သဘောတူထားသော အချိန်ဇယားနှင့် ကိုက်ညီသရွေ့ အတည်မပြုပါ။

ဥပဒေနှင့်အညီ ကြွေးမြီပြန်လည်ဖွဲ့စည်းခြင်းဆိုင်ရာ သဘောတူညီချက်ကို ဝန်ခံထားသော ငှားရမ်းသူသည် ပိုမိုအားကောင်းသည်၊ အဘယ်ကြောင့်ဆိုသော် ဆိုင်းငံ့ထားမှုသည် တစ်ဦးချင်းငွေချေးသူများ ပြဋ္ဌာန်းနိုင်သည့်အရာကို ကန့်သတ်ထားသောကြောင့်ဖြစ်သည်။ ဒေဝါလီခံခြင်းအက်ဥပဒေ ပုဒ်မ ၃၀၅ အရ အိမ်ရှင်သည် ငှားရမ်းမှုကို ဖျက်သိမ်းခြင်း သို့မဟုတ် ကြွေးမြီပြန်လည်ဖွဲ့စည်းခြင်းဆိုင်ရာ သဘောတူညီချက် အသက်ဝင်ခြင်းမပြုမီ ပေါ်ပေါက်လာသော ငှားရမ်းခ ပေးရန်ကျန်ငွေပမာဏအပေါ်တွင် နှင်ထုတ်ခြင်းမပြုရ၊ ထိုကြွေးမြီဟောင်းပေါ်တွင် လုပ်ဆောင်နေပြီးဖြစ်သော နှင်ထုတ်ခြင်းကို ဥပဒေအရ ဆိုင်းငံ့ထားသည်။ ကာကွယ်မှုသည် အခြေအနေပေါ်မူတည်သည်- ငှားရမ်းသူသည် ထိုအချိန်မှစ၍ ကျဆင်းနေသော ငှားရမ်းခ အရစ်ကျတိုင်းကို အချိန်မှန်ပေးဆောင်ရမည်ဖြစ်ပြီး ကြွေးမြီအသစ်တစ်ခုသည် အိမ်ရှင်၏ ဖျက်သိမ်းပြီး နှင်ထုတ်ပိုင်ခွင့်ကို ပြန်လည်အသက်သွင်းပေးသည်။ နှင်ထုတ်ခံရမည့် ငှားရမ်းသူသည် မြူနီစပယ်ကြွေးမြီအကူအညီအတွက် ချက်ချင်းလျှောက်ထားသင့်သည်။ အိမ်ရှင်သည် လျှောက်လွှာတစ်ခု လည်ပတ်နေပြီလားဆိုသည်ကို စစ်ဆေးသင့်သည်။

၂၀၂၁ ခုနှစ် ဇန်နဝါရီလ ၁ ရက်နေ့မှစ၍ နယ်သာလန်နိုင်ငံသည် အမျိုးသားအဆင့် ကြိုတင်သတိပေးစနစ်ကို ကျင့်သုံးလျက်ရှိသည်။ အိမ်ရှင်များ၊ စွမ်းအင်ပေးသွင်းသူများ၊ ရေကုမ္ပဏီများနှင့် ကျန်းမာရေးအာမခံကုမ္ပဏီများသည် ၎င်းတို့၏ကိုယ်ပိုင်ကောက်ခံမှုကြိုးပမ်းမှုများ မအောင်မြင်ပါက ငှားရမ်းသူ၏သဘောတူညီချက်မပါဘဲ မြူနီစီပယ်သို့ ငွေပေးချေမှုနောက်ကျမှုများကို အစီရင်ခံရမည်။ Wet gemeentelijke schuldhulpverlening အရ မြူနီစီပယ်သည် ပထမဆုံးစကားပြောဆိုမှုကမ်းလှမ်းချက်ဖြင့် အချက်ပြမှုတိုင်းကို ဖြေကြားရမည်။ ထိုဥပဒေ၏ ပုဒ်မ ၃ နှင့် ၄ တို့တွင် အခြေအနေအရေးပေါ်ဖြစ်ပါက လေးပတ်အတွင်း သို့မဟုတ် အလုပ်လုပ်ရက်သုံးရက်အတွင်း လိုအပ်သည်။ မကြာမီနှင်ထုတ်ခြင်းသည် စံနမူနာပြဖြစ်သည်။ အိမ်ရာကော်ပိုရေးရှင်းများသည် ဆက်သွယ်မှုကို လုပ်ငန်းစဉ်များ၏ ကြိုတင်အခြေအနေအဖြစ် သဘောထားကြသည်။

လက်တွေ့လမ်းညွှန်မှု

အိမ်ရှင်များအတွက်-

• ဘယ်တော့မှ ကိစ္စတွေကို ကိုယ့်လက်ထဲ မထည့်ပါနဲ့။
• အရာအားလုံးကို မှတ်တမ်းတင်ထားပါ- ငှားရမ်းခစာရင်း၊ သတိပေးချက်များ၊ တောင်းဆိုစာ၊ အစီအစဉ်ကမ်းလှမ်းချက်များ၊ အိမ်နီးချင်းများထံမှ ရက်စွဲပါ တိုင်ကြားချက်များ။
• တရားစွဲဆိုခြင်းမပြုမီ ပျက်ကွက်ကြောင်း စာဖြင့်အကြောင်းကြားစာပေးပို့ပြီး စောစီးစွာတရားစွဲဆိုပြီး ခြွင်းချက်တွင် ရှုံးနိမ့်မည့်အစား ကြွေးကျန်များကို သည်းခံမှုစံနှုန်းကို ရှင်းရှင်းလင်းလင်းကျော်လွန်စေပါ။
• လိုအပ်သည့်နေရာတွင် မြူနီစီပယ်သို့ ကြွေးကျန်များကို အစီရင်ခံပြီး သက်သေပြနိုင်ရမည်။

ငှားရမ်းသူများအတွက်-

• ဆင့်ခေါ်စာကို လျစ်လျူမရှုပါနှင့်။ ခုခံကာကွယ်ခံရသောအမှုသည် ပျက်ကွက်မှုနှင့် အလွန်ကွာခြားပါသည်။
• ကြားနာမှုကို တက်ရောက်ပါ သို့မဟုတ် ကြိုတင်၍ ရေးသားထားသော ခုခံကာကွယ်မှုကို တင်သွင်းပါ။ ၎င်းသည် အခမဲ့ဖြစ်ပြီး ရှေ့နေ မလိုအပ်ပါ။
• မြူနီစပယ်ကြွေးမြီအကူအညီအတွက် ချက်ချင်းလျှောက်ထားပါ၊ ကြားနာပွဲသို့ အထောက်အထားယူဆောင်လာပါ၊ အားလုံးမပေးချေနိုင်လျှင်ပင် တစ်ခုခုကို အဆက်မပြတ်ပေးချေပါ။
• အိမ်ရှင်က သော့ခလောက်များကို ပြောင်းလဲလိုက်လျှင် သို့မဟုတ် လျှပ်စစ်မီးများကို ဖြတ်တောက်လိုက်လျှင် ထိုနေ့တွင်ပင် အကြံဉာဏ်ကို ရယူပါ။
• အယူခံဝင်ခြင်းသည် နှင်ထုတ်ခြင်းကို ရပ်တန့်မည်မဟုတ်ကြောင်း နားလည်ပါ။

Law & More ခရိုင်ခွဲတရားရုံးနှင့် တရားရုံးချုပ်တွင် နှင်ထုတ်ခြင်းဆိုင်ရာ လုပ်ငန်းစဉ်များတွင် အိမ်ရှင်များနှင့် ငှားရမ်းသူများအတွက် အက်ဥပဒေများ၊ တောင်းဆိုစာမှသည် ဘိလစ်အထိ။ ခုခံကာကွယ်ခံရသောအမှုသည် ပျက်ကွက်မှုနှင့် အလွန်ကွာခြားသောကြောင့်နှင့် အယူခံဝင်ခြင်းသည် ၎င်းဘာသာ နှင်ထုတ်ခြင်းကို မရပ်တန့်သောကြောင့်၊ ဆင့်ခေါ်စာ သို့မဟုတ် ထွက်ခွာရန် အကြောင်းကြားစာ ရောက်ရှိသည်နှင့် ကျွန်ုပ်တို့ထံ ဆက်သွယ်ပါ။